——前三季度玉溪市房地产开发运行监测报告

 

今年来，玉溪市进一步强化落实“房住不炒”的发展定位，以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标，努力保持全市房地产市场稳定健康发展，前三季度全市房地产开发投资实现平稳增长，拉动了全市固定资产投资增长4.6个百分点，有力支持了全市固定资产投资的稳定增长。

一、房地产开发市场运行情况

（一）房地产开发投资持续增长

前三季度，全市房地产开发投资143.5亿元，同比增长18.8%，比2019年1-9月份增长26.7%，两年平均增长12.6%，增速分别高于全国10.0个百分点、高于全省15.5个百分点。其中，住宅投资102.3亿元，同比增长23.2%。

（二）投资结构中土地购置支出增长快

从投资结构看，前三季度全市房地产开发建安工程投资87.1亿元，同比增长3.5%；土地购置费52.8亿元，同比增长65.7%。建安工程投资、土地购置费占房地产投资的比重分别是60.7%、36.8%，土地购置费占比继续较上半年（33.3%）提高，反应出开发商仍看好玉溪的房地产市场，“拿地”的热情依然不减。

（三）红塔区地产投资仍“一枝独秀”

从县区看，红塔区房地产开发投资保持高速增长，在9个县（市、区）中投资额最大，前三季度完成投资75.8亿元，同比增长66.4%，拉动全市房地产开发投资增长25.0个百分点；澄江市受“熔断机制”影响，仅完成开发投资24.1亿元，同比下降28.4%，负拉动全市房地产开发投资7.9个百分点，投资量在县（市、区）中排名第二。房地产开发投资额最少的是峨山县，前三季度仅完成投资0.93亿元，大幅低于其他县区。

（四）商品房销售面积、销售额有所回落

前三季度，全市商品房销售面积166.1万平方米，同比下降9.1%，比2019年1-9月份增长23.6%，两年平均增长11.2%，其中，住宅销售面积136.9万平方米，同比下降17.3%。红塔区商品房销售面积81.4万平方米，同比下降12.0%，其中，住宅销售面积60.5万平方米，同比下降30.2%。

前三季度，全市商品房销售额104.6亿元，同比下降18.4%，比2019年1-9月份增长13.4%，两年平均增长6.5%，其中，住宅销售额88.0亿元，同比下降22.1%。红塔区商品房销售额56.2亿元，同比下降20.0%，其中，住宅销售额44.7亿元，同比下降32.7%。

（五）房屋施工面积、竣工面积高速增长

前三季度，房地产开发企业房屋施工面积1441.0万平方米，同比增长33.0%，比2019年1-9月份增长21.2%，两年平均增长10.1%，其中：住宅施工面积1014.2万平方米，同比增长36.4%。本年房屋新开工面积373.0万平方米，同比增长22.6%，比2019年1-9月份增长43.2%，两年平均增长19.6%，其中：住宅新开工面积268.7万平方米，同比增长24.6%。红塔区房屋施工面积744.7万平方米，同比增长39.7%；本年房屋新开工面积228.6万平方米，同比增长76.6%。

前三季度，全市房屋竣工面积136.0万平方米，同比增长1.5倍，比2019年1-9月份增长1.4倍，两年平均增长53.9%，其中：住宅竣工面积75.7万平方米，同比增长76.4%。红塔区房屋竣工面积66.5万平方米，同比增长38.7%。

二、目前房地产投资中存在的主要问题

（一）土地购置费对开发投资拉动占比较大

五年来，全市土地购置占房地产开发投资的比重分别是：2016年11.6%、2017年15.5%、2018年11.0%、2019年17.5%、2020年23.1%，连续五年保持逐年攀升，土地购置费逐年增长，反应出地产商比较看好未来我市的房地产市场，特别是今年前三季度，全市房地产开发项目土地购置费占开发投资比重高达36.8%，比去年同期增加了10.4个百分点，高于全省15.3个百分点（全省占比21.5%），已成为房地产开发投资保持增长的主要动力。但需要特别注意，按照一般的经济核算理论，土地购置费是房地产开发投资的组成部分，不能直接用于核算本地区国内生产总值，土地购置费在房地产开发投资中比重升高，相应的建安工程投资比重降低，实际上土地购置费对国内生产总值的贡献并不如名义上投资完成额所显现的那样作用大，应理性看待土地购置费占比过快增长，积极增加相应建安工程投资比重。

（二）到位资金回落对后续建设影响较大

前三季度，全市房地产开发企业本年实际到位资金97.2亿元，同比下降10.7%，比2019年1-9月份增长8.0%，两年平均增长3.9%。按组成看，国内贷款1.9亿元，同比下降66.0%；自筹资金39.4亿元，同比增长37.3%；定金及预收款29.5亿元，同比下降35.3%；个人按揭贷款17.7亿元，同比下降28.1%；其他到位资金8.6亿元，同比增长1.1倍。今年受“五道红线”调控政策影响，房产企业国内贷款额度下滑、居民购房意愿降低，随着商品房销售的回落，定金及预收款、个人按揭贷款也将继续回落，企业资金回笼困难、流动速度变慢、融资压力加剧，对后续房地产开发建设影响较大，而房地产业投资放缓，来自房地产方面的税、费等收入将会大幅下降，一定程度上将导致财政金融领域潜在风险的上升，不利于化解各类债务，影响解决实体的融资问题，产生“内敛”式循环。

三、稳定房地产投资的意见及建议

（一）加快建立房地产长效调控机制

长效房地产调控机制是落实“住房回归居住属性”的重要举措，房地产长效机制的建立应围绕住房市场调控、土地供给改革、房地产金融改革、财税政策改革等重点方面来建立长效调控系统。中长期来看，相关部门要通过不断完善长效机制，处理好房地产与经济发展、社会民生保障等各方的关系，来推动房地产行业实现高质量发展。

（二）积极引导房地产业转型升级

房地产行业单纯依靠土地增值、销售商品房来获利已逐渐成为过去式，未来的房企应侧重于从管理和运营方面来创造利益，由重开发向更重经营转变。要引导房地产企业深入学习贯彻落实习近平新时代中国特色社会主义思想，以深化住房供给侧结构性改革为主线，以满足多层次住房需求为目标，开拓创新，勇于担当，善于作为，推动房地产业务转型升级。

（三）建立健全房地产企业信用评价机制

房地产行业属于资金密集型行业，其发展必须以充足的资金作为基本保障，在金融监管不断加强、房地产调控逐步深化的背景下，相关部门应主导推行房地产企业信用评价机制的建立健全，积极探索研究“一城一策”方案，引导房地产企业通过合作开发来降低资金风险、缓解资金压力，以防范由资金链断裂所带来的一系列风险。


签发：赵春菊    审核：尹波   
拟稿：闵敏