克尔瑞1月月报数据显示，2025年1月，昆明主城商品房成交均价为11252元/平米，环比下降0.87%，同比下降11.56%；主城商品住宅成交均价为11855元/平米，环比下降1.8%，同比下降16.24%。
因春节传统淡季等原因，该价格处于近一年以来的低位。
总体来看，受春节假期影响，供应收缩，1月昆明主城商品房、商品住宅成交量下滑，均价小幅波动。克尔瑞数据显示，截1月，昆明商品房存量1311万方、去化周期35个月，其中官渡库存最高384万方，集中世纪城、巫家坝、螺蛳湾板块内，区域在售项目众多，库存长期高企。其余各区存量集中300万方以下，其中盘龙存量274.2万方，去化周期达47.6个月，存量集中江东永和府、白沙理想居、中海汇德里等；西山存量集中润城、华发项目，项目大盘开发，凭借区位、教育优势去化有序，去化周期29.6个月；呈贡配套落地性欠佳，项目多为以价换量，截至目前去化周期仅31个月；五华单盘存量集中10万方以下，项目长期低存低销。截止1月，昆明商品住宅存量受大宗交易及延迟备案带动存量下滑至467.71万方，去化周期16.4个月。
分区看，官渡库存达145.61万方，存量集中城市边缘板块大盘开发楼盘，项目高存高销模式去化周期16.1个月；其次盘龙区存量集中江东永和府、中海汇德里，去化周期受俊发项目影响达20.6个月；西山区存量集中华发、筑友等热销项目内，项目有序去化，去化周期仅15.5个月；呈贡存量70.67万方，仅兴港上锦湾单盘存量近10万方，区域项目低价走量，去化周期12.6个月；五华低存但低销，去化周期维持在20个月左右。二手房市场方面来看，1月新增挂牌量累计5.73万套，环比接近持平，挂牌均价12207元/㎡，环比下降1.68%，主要受西山区润城、融城优郡等筒子楼小区批量挂牌拉低区域均价下滑12%导致。新增挂牌量top20小区（图片来源于：克而瑞数据）分区挂牌量来看，官渡区新增挂牌1162套、占比约31%，其次为五华、西山、盘龙挂牌量700-800套左右占比19-21%上下。呈贡远离主城、房地产发展水平还在前期阶段，二手房挂牌量低。从价格来看，西山区受沿滇低密物业带动挂牌均价最高位13763元/㎡，其次官渡、五华、盘龙三区，挂牌均价在12000-13000元/㎡左右水平。新增挂牌TOP20集中螺蛳湾板块，新亚洲体育城、万科魅力之城等刚需筒子楼为主力，其次前卫、世纪城、烟厂和谐等配套成熟、学区优势强或有商贸产业带动板块，主要是润城、世纪城、海伦国际、天骄北麓等挂牌；俊发城位于金江板块、次新小区同样拥有学区、房东受房企影响挂牌出手较为活跃。克尔瑞数据研判，受1月春节假期影响一二手量跌，2月需求释放预计量涨价稳。
