【以案释法】“唯一住房”能否对抗强制执行？

昆明市民陆某以名下房产为抵押，为朋友向银行借款80万元作担保。因朋友无力偿还债务，银行向法院起诉。判决生效后，银行申请强制执行，要求执行陆某名下的抵押房产。

执行法官调查查明，被执行人陆某名下的抵押房产系陆某和妻子叶某的唯一住房，陆某夫妻与83岁的母亲同住，且陆某有严重的慢性病，需要定期住院治疗，丧失了劳动能力和收入来源。

叶某得知法院要强制执行他们这套唯一的住房后，表现出强烈的抵触情绪，以这是他们家的唯一住房，且陆某常年患病没有收入来源为由，不愿意配合法院执行抵押房产，扬言“要钱没有，要命一条”。

被执行人陆某的老母亲则干脆搬了一张床睡在客厅里，阻止法院腾空住房。被执行人家属的强硬态度让案件陷入了“执行难”的僵局。

执行法官认为，一方面要维护法院判决的权威性和强制执行的严肃性，严格依法依规执行陆某名下的抵押房产；另一方面也要善意文明执法，尽量排除被执行人履行义务的客观障碍。

执行法官耐心细致地向被执行人一家人解释法律的相关规定，释明可以依法在房产变价款中为其扣除五至八年租金予以保留的政策，并让申请执行人先期垫付了2万元房屋租金，陆某一家终于配合法院腾空了住房。

本案中，被执行人名下只有一套房产，最后为何也被法院强制执行了呢？其实，在债务人需赡养或抚养一家老小且仅有唯一住房的情形下，符合条件的，法院仍可执行该套唯一住房。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定，金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所抚养家属维持生活所必须的居住房屋为由提出异议的，法院不予支持：

（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必须的居住房屋；

（二）执行依据生效后，被执行人为躲避债务转让其名下其他房屋的；

（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或统一参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提起异议的，法院不予支持。

所以，当申请执行人能够按照当地廉租住房保障面积标准，为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，法院一般会支持执行该债务人的唯一住房的请求。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第五条明确，对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。

这条规定主要针对这种情况：在金钱债务的执行程序中，法院在执行中要保障被执行人的基本居住权，但居住权并非指被执行人必须有自己的房产，而是有房屋居住。法院保障被执行人的居住权，而不是房屋的所有权，并非被执行人只要仅有一套房屋，就一律停止执行。这种居住权应是被执行人及所抚养家属生存所必须的，否则就不属于必要的保障。同时，这个保障是有期限的，所谓“救急不救贫”不能将本应由政府承担的社会保障义务全部转嫁给申请执行人。

关于拍卖价款按当地房屋租赁市场平均租金标准是扣除五年租金还是八年租金的问题。具体执行过程中，可由执行法院根据房屋处置的总价值、可分配的实际款项，在既能保障被执行人及其所扶养家属基本居住条件，又能实现申请执行人债权利益的情况下，由执行法官根据被执行人职业收入情况进行自由裁量。所以到底需在变价款中扣除五年还是八年租金，法院可根据房产处置过程中的具体情况自由裁量。

债权人申请执行的房屋系夫妻共同居住的房屋，非债务人的夫妻一方对房屋占有份额时，由于房屋具有不可分割性，执行法院可以整体处分后对非债务人的夫妻一方的份额予以保留，如此行为并不损害夫妻另一方的利益。所以当执行夫妻共同财产时，债权人仍可因夫妻一方所负债务请求执行夫妻唯一住房。