2021年楚雄州消费维权典型案例选编（二）

商家承诺无法履行　谁来承担违约责任

案情简介：2021年8月17日，消费者樊先生投诉称，他于2019年9月29日在楚雄市某房地产有限公司订购一套房屋，合同约定由对方负责代办按揭贷款相关手续，但由于消费者自身存在问题至今未能办理贷款，房地产开发公司通知由于樊先生自身贷款资格问题无法贷款，如果消费者退款需扣10万元违约金，消费者对该公司的做法不予认可，要求商家按照购房约定手续办理，或者退还所交的全部费用，此举遭到商家拒绝，因此请求市场监管局12315中心进行调解。

处理结果：根据云南省住建厅印发《关于规范商品房销售行为的通知》，其中明确要求，在银行确认购房人具备贷款资格前，开发商不得向购房人收取购房首付款。接诉后，楚雄市市场监管局12315工作人员联系消费者到该公司进行调查调解。经执法人员到现场调查，发现消费者投诉情况属实，经多次寻找商家负责人协商调解后，双方协商达成一致调解意见，商家同意退款给消费者购房首付款共计201080元。消费者对调解结果表示非常满意，向12315消费者投诉举报中心工作人员送来锦旗表示感谢。

案件评析：在商品房销售过程中，购房人需要办理按揭购房的，房地产开发企业应当配合相应个贷银行，开展贷前调查，充分了解购房人的征信情况及其他办理个人按揭贷款申请条件；在银行确认购房人具备贷款资格前，不得向购房人收取购房首付款，以避免购房人因无法获得按揭贷款而引发矛盾纠纷。

按照最高人民法院司法解释，“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”，即开发商与购房者均可请求解除购房合同，而开发商应将已收的首付款本金及利息全数还给购房者，双方互不承担违约责任。如果购房者想获得购房按揭贷款服务，在选择房产时就应着重了解这一方面的内容。购房者通过广告或销售人员的介绍而得知一些项目可以办理按揭贷款时，还要进一步确认开发建设的房产是不是已经获得了银行的贷款支持，核实贷款资格，以此来保证按揭贷款的顺利获取。同时提醒广大购房消费者：商品房楼市调控政策经常变动，买房一定要先了解清楚政策再出手，不要盲目支付定金或首付款，造成不必要的经济损失。

地板有瑕疵　消协来调解

案情简介：2021年9月18日，消费者陈女士通过12315热线投诉称，她于3月初在禄丰县某品牌木地板经营店订购木地板装修商铺，并约定由该经营店负责安装。3月28日，木地板铺好后消费者发现木地板上有大量黑点，与木地板经营店负责人协商处理，但对方一直拖延，现要求更换有黑点的木地板。

处理结果：9月22日，禄丰市市场监管局12315维权工作人员与消费者约定一起到木地板经营店进行调解。调解过程中，木地板经营店负责人陈述，当初陈女士家选择的是最便宜的复合地板，加之她们家安装的地方地势较低，可能出现回潮导致部分地板有黑点现象，目前陈女士还欠部分工程款未结清。应双方的要求，12315维权工作人员与双方一起来到装修商铺现场，经现场查看，确实存在部分地板有轻微变色现象，经过耐心反复调解，最终双方达成调解协议，被投诉方同意少收消费者4000元的工程款，地板瑕疵部分由消费者自己处理。

案件评析：产品瑕疵责任又称产品瑕疵担保责任，是指因生产或销售的产品存在瑕疵，即产品质量不符合明示或默示的质量要求但不影响使用功能。对于瑕疵，由销售者依照法律规定或者合同约定，负责修理、更换、退货以至赔偿损失，又根据民法的规定，对已告知的瑕疵，销售者可以免责。此案中虽然未检测地板是否达到《中华人民共和国国家标准:实木复合地板(GB/T 18103-2013)》标准，但商家未提前告知消费者可能出现的情况。所以按照相关规定，因产品缺陷造成财产损失，受害人可要求产品的责任人恢复原状、修理，如果不能恢复原状，则要根据损失的情况折价补偿，如果产品质量缺陷导致损害，被直接损毁的物品要按实际价值计算赔偿的数额。

（楚雄州市场监督管理局　楚雄州消费者协会供稿　未完待续）