《云南省“十四五”保障性租赁住房专项规划（征求意见稿）》公开征求意见

2021年一2025年

城市保障性租赁住房发展规划的范围为昆明市和省人民政府确定的城市，各城市可根据实际人口流入情况将部分或全部所辖县（市、区）纳入规划范围。

“十四五”期间，各城市要加快建立完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，切实扩大保障性租赁住房供给，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。到 2025年，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度基本建立，新市民、青年人等群体住房困难有效缓解，大城市住房突出问题基本解决。到2035年，住房供应体系更加完善，住房供应结构趋于稳定，居住属性更加凸显，供需实现动态平衡，各类人群在云南均可实现住有所居。

（一）保障性租赁住房供给目标

“十四五”期间，全省计划新筹集保障性租赁住房约建____万套（间）。保障性租赁住房主要解决城市符合条件的新市民、青年人（包括各行业产业工人、新业态就业人员、教育及医疗卫生等行业新就业大学生）等群体的住房困难问题，户型以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，结合城市人才引进和三孩生育政策实施，可建设少量建筑面积较大的户型，其中70平方米以内户型建筑面积占比原则上不低于70%。保障性租赁住房租金接受城市人民政府指导，应低于同地段同品质市场租赁住房评估租金。

（二）居住品质目标

提高保障性租赁住房建设管理精细化水平，落实建设适用标准，突出户型实用、智能绿色、安全可靠，保障性租赁住房的水、电、气、暖、路、通信、消防等市政公用设施要配套齐全。推进绿色建筑与装配式建筑融合发展，新建、改建保障性租赁住房应达到建筑节能标准要求。按照“同步规划、同步建设、同步交付”原则，完善新建、改建保障性租赁住房项目周边市政基础配套设施，积极推进完整社区建设。项目要合理配套商业服务设施和公共服务设施，商业服务设施建筑面积原则上控制在住宅建筑总面积的30%以下。保障性租赁住房应完成简约、环保的基本装修，具备“拎包入住”条件，鼓励发展数字家庭，提升居住品质。

（三）运营管理目标

“十四五”期间力争全省保障性租赁住房小区物业管理覆盖面达到100%。充分利用“互联网+”技术，完善保障性租赁住房运营管理一体化平台，提升保障性租赁住房运营管理的信息化和智能化水平。

执行国家、省、州（市）的各项保障性租赁住房政策要求并落实到位，重点围绕保障性租赁住房准入和退出的具体条件、不同户型住房的面积标准、租金指导标准等相关要求落实保障对象和标准；围绕财政、土地、规划、税收、金融、建设等政策措施，制定符合实际、方便快捷、高效使用的各项保障性租赁住房制度，自上而下，由始而终的建立一套适用于发展保障性租赁住房的完整制度体系。

保障性租赁住房作为租赁市场的重要组成部分，根据国家相关政策，结合城市存量土地和房屋供给潜力，明确利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设、新供应国有建设用地建设等供应渠道是保障性租赁住房重要的来源，据此，在主体的多元化上，应当包括但不限于地方政府投融资公司、房地产企业、专业运营服务企业、金融机构、信息化支持企业等，多主体、多元化的推进保障性租赁住房项目投资、建设和运营管理。

结合保障性租赁住房的主体多元化，城市人民政府应当本着“政府引导、多主体参与”的原则，大力支持各类投资主体，支持培育专业化规模化的市场供应主体、支持专业化住房租赁企业扩大服务规模、支持发挥行业协会规范作用，同时还可以明确强化国有企业示范引领，鼓励大型房地产企业积极参与，引导物业服务型企业延展产业链。此外，在社会资本筹集资金的基础上，应当鼓励地方城市人民政府适当补贴，有效的发挥资金集聚效应。

保障性租赁住房是重大的民生工程，事关城市新青年、新市民的住房问题，国家大力推行保障性租赁住房的建设是国之大计，势在必行，刻不容缓。各级政府应当充分认识到位，按照国家政策要求，精简审批流程，快速高效办理各项审批要件，同时要确保工程质量关、安全关，推进数字化管理，落实违规运营查处、强化建设过程监督评价，全面提高监管和服务水平。

提升住房品质和居住服务水平是完善保障性租赁住房运营环节的主要内容，必须明确严格保证基本安全卫生、推广精细化与绿色智能的建造设计、打造宜居空间环境、提高租住服务水平等方面的任务和措施。保障性租赁住房的水、电、气、暖、路、通讯、消防等市政公用设施要配套齐全，明确将保障性租赁住房纳入住房租赁管理服务平台，通过“互联网+”技术，融合新媒体优势，通过引入信息技术企业，建立房屋租赁管理服务平台，满足保障性租赁住房信息化管理需求。

（一）积极探索利用集体经营性建设用地建设

昆明市和省人民政府确定的重点城市，在尊重农民集体意愿的基础上，经城市人民政府同意，要积极探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房，引导农村集体经济组织利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地，根据当地住宅房地产市场供需情况及集体经营性建设用地建设保障性租赁住房实施情况，逐步扩大建设规模。

（二）鼓励企事业单位利用自有闲置存量土地建设

昆明市和省人民政府确定的重点城市，对企事业单位依法取得城市建设范围内使用权的存量建设用地，经城市人民政府同意，在符合国土空间规划有关要求、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许用于建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式。允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作，建设宿舍型、住宅型保障性租赁住房。对于已经确权的土地，仅部分用于保障性租赁住房建设，在取得保障性租赁住房项目认定书后，可将用于建设保障性租赁住房的土地分割办理国有土地使用权证。

（三）支持各类开发区及产业聚集区配建

昆明市和省人民政府确定的重点城市，在符合园区发展规划、确保安全生产、土壤污染状况调查评审合格的前提下，经城市人民政府同意，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅；鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房。

（四）支持闲置和低效利用的非居住存量房屋改建

对闲置、低效利用的，经合法批建并已建成的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经城市人民政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足结构安全和消防安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房。用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。

（五）其他土地支持政策

昆明市和省政府确定的重点城市，应按照职住平衡原则，提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例，在编制年度住宅用地供应计划时，保障性租赁住房用地计划应优先保障。

保障性租赁住房项目选址要利用产业园区及周边、轨道交通站点附近和城市建设重点片区等区域，引导产城人融合、人地房联动。保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应。其中，保障性租赁住房用地以出让或租赁方式供应的，可将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件，允许土地出让价款分期收取，最长不超过2年。首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。土地租赁合同约定的当期应缴土地价款（租金）应当一次全部缴清，不得分期缴纳。以租赁方式供应的土地，应明确到期后资产归属。昆明等保障性租赁住房重点发展城市的新建普通商品住房项目，按住房总套数2—3%配建保障性租赁住房作为土地出让条件，并鼓励采取“限地价、竞配建”的方式提高配建比例。

积极探索在城市更新、城市基础设施综合等项目开发中配建保障性租赁住房；通过老旧小区改造、城中村存量房源品质提升、开发区转型升级等项目多渠道筹措保障性租赁住房。鼓励昆明在地铁上盖物业中建设一定比例的保障性租赁住房。

各地政府切实做好项目前期准备工作，积极申报争取中央补助资金，对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助。积极争取中央新增专项债券额度，在防控好债务风险的前提下，对符合专项债券发行条件的保障性住房项目予以支持，积极争取各级政府的资金支持。

符合《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告〔2021年第24号〕）规定的保障性租赁住房企业，享受相关税收优惠政策：住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租保障性租赁住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租保障性租赁住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租保障性租赁住房的，减按4%的税率征收房产税。我省专业化规模化住房租赁企业的标准采用国家规定幅度内的最低标准，保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。

取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气等价格按照居民阶梯价格标准执行。用电价格可选择执行居民峰谷电价。水、电、气、暖供应企业要在保障安全前提下，做好新建、改建保障性租赁住房配套管网、线路的建设、扩容或提供技术服务，保障水、电、气、暖供应和使用安全稳定，并不得收取规定外的其他费用，各地方政府可根据实际情况增加减免事项予以支持。

各地方政府要支持各银行业金融机构、企业、商业保险机构等要落实好《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》明确的金融支持政策。无差别化支持国有企业、民营企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。

支持鼓励金融机构对保障性租赁住房建设、持有、运营环节单列专项信贷规模支持，并在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。支持符合条件的企业依法合规利用债券及资产证券化等直接融资工具募集资金，用于保障性租赁住房建设运营。鼓励信用增进企业在坚持市场化原则的前提下，积极为符合条件的保障性租赁住房建设运营企业发行债券提供信用增进服务，降低融资成本。支持保障性租赁住房建设、运营企业发行不动产投资信托基金（REITs）融资试点。支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。保障性租赁住房承租人可通过提取住房公积金支付租金，探索住房公积金直接划转支付个人保障性租赁住房租金。

建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款，省自然资源厅要会同省级金融部门研究制定入市集体经营性建设用地使用权办理抵押的具体办法和相关流程，完善集体经营性建设用地权能。

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